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【建筑】工程造价与建筑层数

发布时间:2017.09.29    来源:未知    查看次数:

       概括地讲,建筑物层数(高度)对造价的影响,因建筑类型、形式和结构不同而不同。理论上如果增加一个楼层不影响建筑物的结构形式,单位建筑面积的成本可能会降低。但是当建筑物超过一定层数时,结构形式就要改变,单位成本通常又会增加。所以在项目总体规划允许高度范围内,项目决策人掌握降低开发成本的临界点非常关健。

 

一、建筑物的层高在满足建筑使用功能的前提下应尽可能降低。

       在相同建筑面积的条件下,受到层高变化影响的主要项目是外墙、内墙、墙体饰面等,由于层高的增加还要由此引起相关项目的变化,比如:

整体建筑高度加大,其基础设计随荷载的加大而增加,外墙、内墙等垂直承重及分隔构件的增加,垂直构件的抹灰装饰量增加点击免费下载海量工程资料;

采暖、卫生、空调、电气,垂直管道及管径的增加;

因空间体积加大而造成的水、暖、电、空调设备容量的增加;

墙体脚手架及水、暖、电空调安装脚手架的增加;

垂直构件的模板数量的增加等等,从而造成了工程总造价的增加。

据资料分析,住宅层高从3米降到2.8米,平均每套住宅综合造价可下降4%左右。平均每降低0.1米,能降低造价2%左右。这是因为层高和净高的降低可以使基础、墙体、柱、内外装修、管线、采暖等工程量减少,从而降低工程造价。一般住宅层高可控制在2.7~2.8米。

 

二、根据不同性质的工程综合测算建筑层高每增加10cm,相应造成建筑造价增加2%~3%左右。

     但当建筑层数增加时,单位建筑面积所分摊的土地费用及外部流通空间费用将有所降低,从而使建筑物单位面积造价发生变化。因此对于地皮特别昂贵的地区,为了降低土地费用,提高建筑密度,中、高层住宅也是比较经济的选择。

 

楼层数与造价的关系

     仅从住宅建筑的经济角度考虑,应该说多层住宅具有降低造价和使用费用、节约用地的优点。据资料分析,多层住宅楼层层数与造价关系如下。

1~30F住宅,根据建筑结构、设备综合、规范要求等大体可以划分为以下几个层数段:

1~6F

将1层住宅造价定为100,则2层为84.72,3层为78.51,4层为74.98,5层为73.65,6层为72.37。因此,可得出结论,6层以内住宅的层数越多,造价越低,且相邻层数间造价差值也越小,多层住宅以采用5~6层为好。

 

7~12F

7层及以上住宅入口层楼面距室外设计地面的高度超过16m以上的住宅必须设置电梯。11层及11层以下单元式住宅可不设封闭楼梯间,但开向楼梯间的户门应为乙级防火门,且梯间应靠外墙,并应直接天然采光和自然通风。

 

13~18F

12层及以上的高层每栋楼设置电梯不应少于2台,其中宜配置一台可容纳担架的电梯。

 

19~30F

19层及以上的单元式住宅应设防烟楼梯间。

 

结论:

       在确定的各范围段内,(例如确定的层数段为12~18F,如果规范都满足的情况下,采取18F比较合适)层数越高则越经济、单方造价成本越低、获利越大。
       在砖混建筑中,8层比6层节约,但要增加电梯成本。在底框6跃7建筑中,如果楼板现浇,则异形框架柱结构优于砖混结构。在中高层、高层建筑中,结构造价因风荷载、抗震、消防、施工等因素,随高度增加而增加,这个平衡点要经过很专业的计算点击免费下载海量工程资料。

 

建筑高度与成本控制的关系

    民用住宅按层数划分为多层建筑住宅(4~6层)、中高层住宅(7~9层)、高层住宅(10层以上)

    众所周知,在多层建筑中层数越多越经济,即6层最经济。当住宅超过7层,就要增加电梯费用,需要较多的交通空间(过道、走廊要加宽)和补充设备(供水设备和供电设备等)。特别是高层住宅,要经受较强的风力荷载,需要提高结构强度,改变结构形式,从而使工程造价大幅度上升。


 

具体表现,从4个与建筑高度有关的方面总结其与成本之间的关系:

1、从建筑消防要求上讲

    普通民宅层数的临界点为6层、9层、12层、18层;其高度的临界点为24米、32米、50米。

6层以下的砖混结构(无商业网点)或高度24米以下(无商业网点)的民宅没有特殊的消防要求,不需要加设电梯和楼梯,所以在总体规划允许高度范围内,尽量选择接近临界点高度的层数。

6层以下或高度24米以下的带商业网点的均有消防要求,所以商业网点的层数取高舍低。

7~9层或24米至32米的民宅消防标准为一个档次;13~18层以上或32米至50米的民宅消防标准为一个档次;以此类推标准依次提高,在此范围内层数的确定应选择接近临界点高度的层数。

2、从基础形式上讲

     就桩基而论桩间距有个最低要求,其临界层数为7层、12层。7层以下桩间距为一个标准;7~12层桩间距为一个标准,所以在同一标准范围内应选择接近临界点高度的层数。

3、从预算定额角度讲

     从预算定额中建筑物超高费及垂直运输费用上讲,其临界层数为6层、9层、12层、15层、18层等,即6层及以下适用一个费用标准,7~9层为一个费用标准,依此类推费用标准依次提高,所以应选择接近临界点高度的层数。


4、规范标准经济技术要求

     当然还跟房屋整体荷载及抗震等级有关,理论上说房屋越高,整体强度要求更高,单位平方米用钢量及混凝土标号越高,造价也越高。随着建筑高度的增加,抗震等级随之提高,这样就导致配筋加大,而且建筑要按高层规范,防火,疏散,给排水,共摊面积就会增加。

从结构形式说,要根据建筑物高度、抗震设防烈度等选择合适的结构体系,具体到一个建筑物,抗震设防类度、结构形式、地基情况已经确定,建筑高度不同,抗震等级也不同,相应的构造措施也不一样,成本也会有变化。

各种结构形式都有高度方面的限制,比如框架结构,抗震设防烈度为7度时,不大于24m时为三级抗震等级,大于24m为二级抗震等级,抗震等级变化,相应的构造措施就会变化,成本也会变化,剪力墙80米是个界限,大于80米以上又要提高一个等级。

综合上述因素,在规划允许的高度范围内合理确定建筑高度有利降低开发成本。在多个因素中找出临界点的交叉点是必须的。

 

三、临界点的交叉点

      建筑层数的确定主要影响因素有四个:一是消防,二是造价,三是运输费用,四是管理维护费用。其中消防是最核心的影响因素。

1多层建筑(1~6层),6层为临界点

     7层由于消防的考虑,必须设置电梯,因而造价会增大很多。因6层以内住宅的层数越多,造价越低,所以多层住宅以采用5~6层为好。4层就不好了。3层级以下就是别墅了。

2小高层住宅(7~11层),11层是临界点。

      因为11层及11层以下单元式住宅可不设封闭楼梯间(即消防楼梯)。11层以上就必须设,造价陡增。

3高层建筑(12~18F),18层是临界点。

      因为12层以上不应少于2台,其中还需配置一台可容纳担架的电梯。

4超高层建筑(19~30F),30层是临界点(即100米高)。

      因为19层及19层以上的单元式住宅又加设防烟楼梯间。建筑高度达到或超过100米的高层民用建筑除了审批手续繁杂,建筑成本也将大幅度提升,100米高楼的消防等级必须提高一个档次。消防成本提高不止一点,《高层民用建筑设计防火规范》修订后,高层住宅已突破100米的限制,上限不再是30层。即使如此,该防火规范中以100米为分界点,对高楼消防提出了很多不同等级的强制性要求。

100米以内的高楼每2~3层必须做防火墙,但是100米高楼必须每层都做防火墙;100米住宅高楼必须像办公、商业高层建筑一样,配备消防卷盘;建筑高度超过100米的高层建筑,除面积小于5平方米的卫生间、厕所和不宜用水扑救的部位外,均应设自动喷水灭火系统、火灾自动报警系统等,规范不一而足。一幢99米高楼与101米高楼的消防规范,在很多细节要求上都出现了从无到有的质的差别。

另外超高层建筑还有几个问题:

第一是安全问题。比如万一遭遇火灾,高层逃生的可能性较小.

第二是环境问题。高空强风可通过楼层引至地面,造成高楼附近局部强风,影响行人的安全。

此外,由于空调、照明等设备均需较大的能量供应,产生的大量热能会改变城市原有的热平衡,导致城市热岛现象加剧.

第三是成本问题。超高层建筑的维护费用是一般建筑的3倍。

 

综合以上因素一般经济(即临界)层数为6层、11层、18层、30层。一般建筑层数宜应选择接近临界点高度的层数。

当然,除建筑层数之外,影响建安成本的因素还有很多,主要包括了两个阶段:一是工程项目规划设计阶段,二是工程项目施工阶段。在规划设计阶段中概念方案设计,建筑物功能、大小,平面形状等都是主要因素;建筑工程成本由材料费、人工费、机械台班费、其他直接费和现场经费、管理费(间接成本)构成。

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